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律师解读:房东和租客的税收转嫁背后折射出什么问题

作者:黄大仙救世报彩图
发布时间:2019-01-06 13:13
  (图片来源:全景视觉)

  经济观察网 记者 杜涛 根据最新推出的个税改革中的六类专项附加扣除政策,2019年1月1日起,个人有住房租金类支出的,可以获得相应的个税专项附加扣除,租房城市不同,住房租金扣除标准分为1500、1100、800元三个等级,其中直辖市、省会城市、计划单列市及国务院确定的其他城市按照1500元的标准抵扣。

  纳税人若是要申报租房抵扣个税,租房者需要填报出租方详细信息,如出租方为个人,需要填写房屋信息、房东姓名、身份证号,如出租方为组织,则需要提供公司名称及单位统一社会信用代码。

  在过去的时间里,对于个人的租房收入几乎是没有纳税的。在此次个人所得税改革里,财税部门通过房租抵扣,可以部分的统筹租房的数据。但是,未来房东增加的税收谁来负担,如同二手房交易,卖房者拿走的是净收益,其他成本都是买房者来负担。

  对此,经济观察网记者专访了金杜律师事务所合伙人叶永青,对现在的这一现象进行了解读。

  经济观察网:房东租客的个人所得税负担背后,是什么问题和原因?

  叶永青:一场房东和租客的假想对话引爆了网络的热点。讨论的焦点在税收上,连接的是房地产行业,而折射出的是中国经济的现实困难和未来税制改革的不易。今时今日,已经没有人怀疑,税收问题是中国经济的重要问题,而如何面对这样的问题,需要决策者的智慧和定力,诚如大大所说,坚定战略信心是关键。

  经济观察网:我们仔细来看看这个对话透露出的信息,需要说明的是,这些信息未必是全面的,如果这样的场景真的是典型的场景,那么会有很多政策的制定受到影响?

  叶永青:信息的第一个方面:房地产租赁的市场已经处在十分焦灼的状态,一方面是仍然存在较大的供不应求现象,而与此对应的是需求方,也就是租客们的支付能力其实已经接近极限了。作出这个结论的理由非常简单,税收的增加和减少本质是个经济的问题,如果对于租客而言,房租的抵扣无足轻重,其自然不会有对房东信息的要求,只要放弃扣除就行;另一方面,如果房东可以如以往房地产市场某些人的论断一样,轻易的把价格涨上去来弥补税收的损失,那也不会存在这样的讨论了,直接涨价就好,省去无数麻烦。然而,于租客而言,税收的利益仍然不能轻易放弃,同时,即使市场的价格不会因此上涨理论上可以找到类似的房子,寻找的成本和可能面临同样要求的压力也是一个沉重的负担。于房东而言,涨价很难,重新寻找租客的成本在供不应求市场情况下,相比明显提高的税务成本还可以承受,这个大概就是市场的经济逻辑了。这个判断本身和之前租赁行业对市场的分析以及笔者听闻的实际情况比较接近,尽管租赁市场仍然可能供不应求(因为入市的资源不足),但是价格其实已经很难上涨了,于是税收就成了最后博弈的杠杆。

  信息的第二个方面,个人出租房产的税收管理和现行税法之间存在差异。这个判断的来由也很简单,如果个人出租房产仅仅只交个人所得税,假设房东和租客适用的综合所得边际税率相同,那么事实上就是一边交税一边扣除的问题,谈判的焦点是双方如何分享(分摊)个人所得税征管的影响。然而,对话所显示的重要信息之一就是,房东的税负上升明显大于租客的个人所得税扣除利益,很显然,房东的税负上涨计算中不仅仅有个人所得税,还包括了增值税、房产税等多个税种,也不排除是因为房东适用的边际税率显然大于租客。正是因为,房东的税负成本会因为税收信息影响大幅上升,价格小涨本身都不能抵消税收信息获取带来的税收成本,大涨又显然不现实,才形成了威逼利诱(利诱没看到)要求放弃扣除的谈话。

  信息的第三个方面,中国的长租市场建设任重道远,建立合理的法律平衡十分重要。从租客的无奈到房东的霸道,最重要的背景是双方谈判地位不一致带来的影响,这既有市场供求的原因,也有制度建设的问题。目前的中国租房市场由于长期供不应求,签约以短约为主,房东以各种方式保护自己的利益,要求各种形式的解约权,而解除合同本身往往就成了涨价的最后武器。如何以法律的方式对市场谈判中具有优势地位的一方作出合理的限制是一个需要思考的问题。

  经济观察网:对正在进行的个人所得税改革会有什么影响?

  叶永青:对于个人所得税的征管,相信即便是喊得最大声的房东也清楚,这一天终究会来,无论租客是否申报信息,该交的税总有要交的一天。个人所得的征管,无论从个人所得税、流转税还是其他税收的角度,必然会有信息打通,全面征收,严格征管的一天。不存侥幸的态度才是合理有效的。

  对于未来的的减税,结构性的特点必将越来越明显,即整体减税,征管加税,底层减税,上层增税,交易减税,所得增税,这样的趋势在所有发达国家走向富裕的道路中都出现过,我们只是会走得更加不同(也许更加艰难)。

  对于房地产租赁市场和税收政策,若干年前,有不少人拿着开发商可以转嫁税负来说不应该对房地产增加税负,今天,同样有人以此为理由认为对个人出租房产应该给予税收优惠。而笔者认为,市场的归市场,法律归法律,任何一项税收都可以在市场经济条件下成为价格博弈的组成部分,然而政策的制定只能从市场中性的假设出发,因为转嫁意味着涨价,而世界上没有只涨不跌的市场。因此,房地产租赁市场未来的税收政策应该着重于,以税收和法方式鼓励长租,在租客和房东之间形成更为长期和稳定的价格博弈,这才是长效机制的根本。

  (本文来自于经济观察网)

  
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